Linkje naar taxatierapport voldoende om koop te ontbinden

19-03-2019

Een koper van een woning hoeft niet per se twee afwijzingen van banken aan te leveren om de aankoop op grond van het financieringsvoorbehoud te ontbinden. Dat blijkt uit uitspraak van de rechtbank Amsterdam in een conflict tussen twee particulieren over de verkoop van een woning die niet doorging.

Begin november 2017 komen beide partijen nog overeen dat de koper 400.000 euro  zal betalen voor de Zaandamse woning van de verkopende partij. De koper kan ten laatste op 7 december onder de verkoop van de woning uit als er een beroep wordt gedaan op het financieringsvoorbehoud. In de koopovereenkomst staat wel dat het inroepen van dit voorbehoud goed gedocumenteerd zijn. ‘Onder “goed gedocumenteerd” wordt in tegenstelling tot het hiervoor vermelde in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij tenminste twee geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid’.

Boven de marktwaarde

Op 7 december 2017 laat de koper aan de makelaar van de verkoper weten dat hij naar aanleiding van het taxatierapport van de woning ervan moet afzien omdat hij de aankoopsom niet kan financieren. De makelaar van de verkoper verzoekt de koper om twee bancaire afwijzingen om die bewering te staven. De levert nog dezelfde dag een linkje naar het NWWI-taxatierapport met de mededeling dat het vanzelf spreekt dat er geen bank die boven de marktwaarde financiert. In het taxatierapport, opgemaakt op 22 november 2017, is de waarde van de woning vastgesteld op 363.000 euro, fors lager dan de 393.000 euro die de koper op grond van de koopovereenkomst moet zien te financieren.

Na de deadline

De verkoper vindt het NWWI-rapport geen bewijs en wil dat de verkoper twee afwijzingsbrieven van banken aanlevert. De verkoper levert deze afwijzingen van ABN Amro en ING, gedateerd op respectievelijk 12 en 13 december 2017, alsnog aan. Aangezien deze data na de deadline voor het financieringsvoorbehoud liggen, voelt de verkoper zicht gerechtigd om de zelf de verkoop te ontbinden en de contractuele boete van 10%, in dit geval dus 40.000 euro in te roepen. Beide partijen belanden daarop voor de rechter, hoewel de woning korte tijd later alsnog wordt verkoopt voor dezelfde prijs aan een andere koper.

Maximaal 101% financiering

De rechtbank Amsterdam is van mening dat het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst in dit geval kan worden uitgelegd dat ook als geen twee afwijzingen van geldverstrekkende instellingen zijn overlegd het toch denkbaar is dat aan de documentatieplicht is voldaan. De rechter wijst in haar vonnis net als de oorspronkelijke koper op het taxatierapport van 22 november 2017 en daarin vastgestelde waarde van 360.000 euro. ‘Tussen partijen is niet in geschil dat geldverstrekkende instellingen in 2017 slechts bevoegd waren tot het verstrekken van een financiering tot maximaal 101% van de waarde van een woning. Nu [gedaagde sub 2] een bedrag van 393.000 euro diende te financieren terwijl de waarde van de woning was bepaald op 360.000 euro volgt reeds hieruit dat geen enkele geldverstrekkende instelling [gedaagde sub 2] wilde financieren.’

Geen schade

Rechtbank wijst er bovendien op dat de verkoper geen schade heeft geleden door het laat inroepen van de ontbindende voorwaarde doordat de woning na de mislukte verkoop alsnog een koper vond. Schade heeft de voormalige eigenaar nu alsnog. De proceskosten, alleen al ruim 3000 euro voor de gedaagde, komen voor rekening van de verkoper.

Recent bekeken